دراسة جدوى — شراء عقار بتمويل بنكي | شركة الحل المثالي العقارية
شركة الحل المثالي العقارية

دراسة جدوى — شراء عقار في دبي بتمويل بنكي

نموذج يحسب العائد الفعلي من شراء عقار جاهز بقرض بنكي كامل، وتأجيره، مع نمو قيمته والإيجار — على مدى 10 سنين. غيّر أي رقم وتشوف النتيجة تتحدث مباشرة.

تمويل 100% من البنكسداد القرض خلال 5 سنينأفق الدراسة 10 سنينكل الأرقام بالدينار الكويتي
مدخلات الدراسة
هذي فرضيات قابلة للتعديل. عدّل الرقم اللي تبيه وباقي الجداول والرسوم تتحدث فوراً.
د.ك
%
سنة
%
%
%
سنة
النتيجة النهائية بعد 10 سنين
المحصلة الصافية من التأجير وارتفاع قيمة العقار، بعد خصم فايدة البنك.
صافي الربح الكلي
0
إيجار + ارتفاع القيمة − الفايدة
قيمة العقار (تملكه بالكامل)
0
بعد ارتفاعه السنوي
نسبة العائد على المدفوع
0
مقابل الكاش اللي دفعته فعلياً
تكلفة التمويل (فايدة البنك)
0
التكلفة الوحيدة على الاستثمار

قيمة العقار مقابل رصيد القرض

القيمة ترتفع سنوياً، والقرض ينزل حتى يتصكر بالسنة الخامسة — الفرق بينهم هو ملكيتك الصافية.
قيمة العقار رصيد القرض ملكيتك الصافية

تفكيك صافي الربح

من وين يجي الربح: إجمالي الإيجار + ارتفاع قيمة العقار، ناقص فايدة البنك فقط.
الجدول السنوي التفصيلي
لكل سنة: قيمة العقار، الإيجار الصافي، قسط القرض والفايدة منه، والتدفق النقدي من جيبك أو لجيبك.
السنةقيمة العقارالإيجار الصافيقسط القرض منه فايدةرصيد القرضالتدفق النقديالتراكمي
ملاحظة عن التدفق النقدي: خلال سنوات القرض القسط الشهري أعلى من الإيجار، فالفرق تغطيه من جيبك (تدفق سالب). هذا المبلغ مو خسارة — يتحوّل ملكية لك في العقار. بعد ما يتصكر القرض بالسنة الخامسة، الإيجار كله يصير دخل صافي لك.
كيف نحسب الربح

الفكرة الأساسية: أصل القرض (قيمة العقار) فلوس البنك وترجع للبنك، وبالمقابل تصير أنت مالك العقار. فأصل القرض مو تكلفة — هو تحوّل من كاش إلى ملكية ترجع لك في قيمة العقار. التكلفة الحقيقية الوحيدة للتمويل هي الفايدة اللي تندفع فعلياً للبنك.

صافي الربح = إجمالي الإيجار الصافي + ارتفاع قيمة العقار − فايدة البنك

وعشان النتيجة تكون أمينة، نحسب بعد نسبة العائد على الكاش اللي دفعته فعلياً من جيبك (الفرق بين الأقساط والإيجار خلال سنوات القرض)، مو على قيمة العقار كامل — لأن العقار ممول من البنك.

الفرضيات المعتمدة
تمويل بنكي 100% من قيمة العقار، بدون دفعة أولى.
الفايدة على الرصيد المتناقص، وقسط شهري ثابت يطفي القرض خلال مدته.
العائد الصافي 8% محسوب بعد كل التكاليف — رسوم الشراء والصيانة والإدارة.
لا توجد ضرايب على الإيجار أو الملكية في دبي.
ارتفاع قيمة العقار ونمو الإيجار بمعدل ثابت متحفظ 5% سنوياً.
قيمة العقار في نهاية المدة تقديرية على أساس نفس معدل النمو.
تنويه: هذي دراسة تقديرية مبنية على فرضيات نمو ثابتة. السوق الفعلي يتغير صعوداً ونزولاً، والأرقام الحقيقية قد تختلف. استخدمها كأداة مقارنة وتخطيط، مو كضمان لعائد.
الأرقام الفعلية للسوق — ليش فرضية 5% متحفظة
اعتمدنا 5% سنوياً للأسعار والإيجار. هذي أرقام دبي الفعلية لسنة 2025 من مصادر رسمية ومعتمدة — كلها عند 5% أو فوقها، فالفرضية في الحد المتحفظ مو المتفائل.

نمو أسعار العقارات — 2025

التغير السنوي في أسعار البيع مقارنة بـ2024
فرضية دراستنا5.0%
المؤشر الرسمي — دائرة الأراضي والأملاك (كل العقارات)9.81%
المؤشر الرسمي — الشقق فقط7.38%
Property Finder — الوسطي (متحفظ)5.0%

نمو الإيجارات — 2025

التغير السنوي في الإيجارات (تقرير Bayut النصف الأول 2025)
فرضية دراستنا5.0%
شقق الفئة الاقتصادية (حتى)7.0%
فلل الفئة الاقتصادية (حتى)9.0%
الإيجارات تفاوتت حسب المنطقة والفئة — بعض الفئات الفاخرة نزلت، والاقتصادية ارتفعت. أخذنا 5% كوسطي متحفظ يمثل السوق ككل.

المصادر

مؤشر أسعار العقارات في دبي 2025 (+9.81%) — دائرة الأراضي والأملاك / Digital DubaiGulf News · 2026 تقرير السوق السنوي 2025 — نمو الأسعار الوسطي +5%، الفلل +14%Property Finder · 2026 تقرير سوق الإيجارات — النصف الأول 2025Bayut · 2025 سجل أسعار وعوائد العقارات في الإماراتGlobal Property Guide · 2026
ملاحظة أمانة عن العائد: عائد الإيجار الإجمالي بالسوق للشقق حالياً حوالي 6.5% إلى 7% (Property Finder / Global Property Guide). فرضية 8% صافي متفائلة شوي مقارنة بالوسطي — تنطبق على عقارات مختارة بمواقع وعوائد أعلى، فخذها بعين الاعتبار عند اختيار العقار.